భూమిపై భరోసా!

[snoww]

భూమిపై భరోసా!

ఆక్రమణలకు చెల్లుచీటీ!
భూమి హక్కు చట్టంతో దస్త్రాలకు కొత్త రూపు
టైటిల్‌పై భూ యజమానికి పూర్తి హక్కు
క్రయవిక్రయాల్లో మోసాలకు తావుండదు
కొత్త చట్టం విధివిధానాలపై ప్రభుత్వం కసరత్తు

ఈనాడు, హైదరాబాద్‌: రెవెన్యూ శాఖలో సంస్కరణలకు శ్రీకారం చుట్టిన ప్రభుత్వం భూమిపై పూర్తిస్థాయి హక్కులు కల్పించేలా టైటిల్‌ గ్యారంటీ చట్టం తీసుకొచ్చేందుకు కసరత్తు చేయడం శుభ పరిణామమని నిపుణులు పేర్కొంటున్నారు. ఇప్పటివరకు రాష్ట్రంలో రికార్డ్స్‌  ఆఫ్‌ రైట్స్‌ (ఆర్‌ఓఆర్‌) చట్టం ప్రకారం భూ లావాదేవీలు సాగుతున్నాయి. దాని ప్రకారం దస్త్రాల్లో ఎవరి పేరుతో భూమి ఉందో ఆ దస్త్రాలే చెల్లుబాటు అవుతాయి. ఈ చట్టం ప్రకారం దస్త్రాల ఆధారంగా జరిగే లావాదేవీలకు మాత్రం గ్యారంటీ ఉండదు.

కొత్త చట్టం ప్రకారం టైటిల్‌పై భూ యజమానికి పూర్తి స్థాయి హక్కు రానుంది. దీని పరిధిలోకి భూమి చేరితే లావాదేవీలపై కూడా పూర్తిస్థాయి భరోసా వస్తుందని నిపుణులు పేర్కొంటున్నారు. అయితే అదేమీ ఆషామాషీ వ్యవహారం కాదని, భూములన్నింటినీ పూర్తిగా సర్వే చేస్తేనే కొత్త చట్టాన్ని అమలు చేయడం సాధ్యమని పలు కమిటీల నివేదికలు, నిపుణులు సూచిస్తున్నారు.

వివాదాలకు రాంరాం
కొత్త చట్టం ప్రకారం ఏదైనా భూమిని ఆక్రమించి నకలు పత్రాలు, నకిలీ పత్రాలు సృష్టించడం తేలిక కాదు. అంతర్జాల అనుసంధాన వ్యవస్థలో తప్పుడు పత్రాలు చేర్చడం అసాధ్యం. ఈ కారణంగా ఒక్కసారి టైటిల్‌ రిజిష్టర్‌లో భూ యజమాని పేరు చేరితే ఇక హక్కుకు ఎలాంటి నష్టం వాటిల్లదు. ఏదేని కారణాలతో టైటిల్‌లో పేరు కోల్పోవాల్సి వచ్చే పక్షంలో ప్రభుత్వం బీమా చెల్లిస్తుంది. ప్రభుత్వమే టైటిల్‌కు పూచీకత్తుగా నిలబడుతుండటంతో బీమా సంస్థలు కూడా సులువుగా బీమా అమలు చేయడానికి ముందుకు వస్తాయి.
* జిల్లా లేదా డివిజన్‌కు ఒక టైటిల్‌ అథారిటీని నియమించే అవకాశాలు ఉంటాయి. రికార్డు ఆఫ్‌ రిజిస్ట్రేషన్‌, రికార్డ్‌ ఆఫ్‌ టైటిల్స్‌ రికార్డులు ఉంటాయి. 1 బి రిజిష్టర్‌ స్థానంలో టైటిల్‌ రిజిష్టర్‌ అమలు చేస్తారు. ఆర్‌ఓఆర్‌ చట్టం ప్రకారం 1 బి ఎప్పుడైనా మార్చుకునే వెలుసుబాటు ఉండేది. కొత్త చట్టం ప్రకారం టైటిల్‌ రిజిష్టర్‌ను మార్చడానికి మాత్రం అవకాశాలు ఉండవు.

చట్టానికి సవాళ్లెన్నో
1. ఈ చట్టాన్ని అమలు చేయాలంటే ప్రతి భూ కమతానికి ప్రత్యేక సంఖ్య కేటాయించాలి. ఆ సంఖ్యతోనే ఆ భూమిని అన్ని స్థాయిలలో పరిగణనలోకి తీసుకుంటారు. ఇప్పుడు భూములకు కేవలం సర్వే సంఖ్యలు మాత్రమే ఉన్నాయి.
2. భూమి మీద ఎలాంటి లావాదేవీలు జరిగినా అంతర్జాల అనుసంధాన వ్యవస్థలో (రియల్‌ టైం చేంజస్‌) దస్త్రాల్లో నమోదు కావాలి.
3. క్షేత్రస్థాయిలో భూమికి సంబంధించిన వాస్తవ పరిస్థితులు పూర్తి స్థాయిలో దస్త్రాల్లో చేర్చాలి.

ప్రతికూలతలూ ఉన్నాయి
వెనుకబడిన ప్రాంతాల్లో అవగాహన లేమితో ప్రజలకు కొంత నష్టం జరిగే అవకాశాలు ఉన్నాయని నిపుణులు విశ్లేషిస్తున్నారు. ‘‘అసలు రైతుకు తెలియకుండా ఒక భూమిని ఎవరైనా టైటిల్‌ గ్యారంటీ రిజిష్టర్‌లో చేర్చే అవకాశం ఉంటుంది. అలా జరిగిన పక్షంలో సంబంధిత రైతు దాన్ని సవాల్‌ చేయాల్సి ఉంటుంది. చేయకపోతే నిర్దిష్ట గడువు దాటాక చట్టపరంగా టైటిల్‌ రిజిష్టర్‌ చేసుకున్న వారికే సొంతమవుతుంది. దీనిపై కోర్టులకు వెళ్లినా పరిహారం మాత్రమే వచ్చే అవకాశాలు ఉంటాయి’’ అని నిపుణులు సూచిస్తున్నారు.

నివేదికలు ఏం చెబుతున్నాయంటే
దేశంలో 1980 నుంచి రికార్డుల కంప్యూటరీకరణ (ఆధునికీకరణ) ప్రారంభమయింది. ఆ సమయంలోనూ టైటిల్‌ గ్యారంటీ వ్యవస్థ తీసుకురావాలనే చర్చ జరిగింది. దీనిలో భాగంగానే ప్రయోగాత్మకంగా భూభారతి ప్రాజెక్టును ప్రారంభించారు. మొదటి ప్రయత్నంగా 2005-06లో రాష్ట్రానికి ఒక జిల్లాను తీసుకుని రీసర్వే చేసి దస్త్రాలు నవీకరించాలని కేంద్రం నిర్ణయించింది. అనంతరం టైటిల్‌ గ్యారంటీ చట్టం తేవాలన్నది కేంద్ర ప్రభుత్వ లక్ష్యం. దీనికోసం కేంద్ర గ్రామీణాభివృద్ధి శాఖలో కీలక అధికారిగా ఉన్న వీకే అగర్వాల్‌తో ఒక కమిటీని వేశారు. 2013లో ఆ కమిటీ నివేదిక ఇచ్చింది.

నాలుగు రకాల సంస్కరణలు అవసరమన్న కమిటీ 1. దేశం మొత్తం ఒకేసారి పునః సర్వే నిర్వహించాలి. అనంతరం టైటిల్‌ గ్యారంటీ వ్యవస్థను దేశ వ్యాప్తంగా తీసుకురావాలి. దీనికి సుమారు పదేళ్ల సమయం పట్టొచ్చు. ఎంతో ఖర్చుతో కూడుకున్న అంశం. 2. భూమికి సంబంధించి లావాదేవీలు జరిగినప్పుడే టైటిల్‌ గ్యారంటీ హక్కు కల్పిస్తారు. దీనివల్ల దేశంలోని భూములన్నింటికి ఈ వ్యవస్థ అనుసంధానం కావడానికి 150 ఏళ్లు పట్టొచ్చు. 3. ఆర్‌ఓఆర్‌ లేదా కొత్తచట్టం ఈ రెండింటిలో ఏదో ఒక ఐచ్ఛికాన్ని తీసుకునే అవకాశం. ఏ ఐచ్ఛికం కావాలనేది ప్రజలే నిర్ణయించుకోవచ్చు. ఒక రైతు భూమి ఎప్పుడు టైటిల్‌ గ్యారంటీ వ్యవస్థలోకి రావాలనుకుంటే అప్పటి నుంచి ఆర్‌ఓఆర్‌ చట్టం వర్తింపును నిలిపివేస్తారు. ఇలా చేస్తే మొత్తం భూములన్నీ వ్యవస్థ పరిధిలోకి రావడానికి 200 ఏళ్లు పట్టొచ్చని అంచనా. 4. మధ్యేమార్గం: దీనిలో భూమి హద్దులకు గ్యారంటీ ఇవ్వరు. అందుబాటులో ఉన్న వివరాలకే గ్యారంటీ ఇస్తారు (ప్రస్తుతం ధరణిలో నమోదైన వివరాల తరహాలో). ఎప్పుడైతే భూమిపై సర్వే చేస్తారో అప్పుడు టైటిల్‌ గ్యారంటీ అమలు చేస్తారు. దీనికి 20 సంవత్సరాలు పట్టొచ్చని అంచనా.

రాష్ట్రంలో వ్యవసాయ భూముల వివరాలు ఇవీ(ఎల్‌ఆర్‌యూపీ) * మొత్తం భూములు: 2.55 కోట్ల ఎకరాలు * రెవెన్యూ యంత్రాంగం నవీకరించిన భూములు: 2.38 కోట్ల ఎకరాలు * స్పష్టత రావాల్సిన భూమి: 17.89 లక్షల ఎకరాలు * మొత్తం ఖాతాలు: 71.75 లక్షలు

కొత్త చట్టంతో ప్రయోజనాలు * వివాదాలు లేని కారణంగా భూములకు ధర వస్తుంది. ఇప్పుడున్న విలువ 40 శాతంపైగా పెరుగుతుందని ఒక సంస్థ చేసిన సర్వేలో తేలింది. * ఆర్థిక పరమైన లావాదేవీలు పెరుగుతాయి. * లావాదేవీల సంఖ్య పెరగడం మూలంగా రాష్ట్రానికి ఆదాయం పెరుగుతుంది. * భూ పరిపాలన బాగుంటే పెట్టుబడులు వస్తాయి. * ప్రస్తుతం దేశంలో జరుగుతున్న 60 శాతం నేరాలు భూమికి సంబంధించినవేనని జాతీయ నేర గణాంకాల సంస్థ (నేషనల్‌ క్రైం బ్యూరో) సూచిస్తోంది. 14 శాతం హత్యలు భూ వివాదాలతో సంభవిస్తున్నట్లు పేర్కొంటోంది. ఈ చట్టం అమలైతే నేరాల సంఖ్య తగ్గుతుంది. * సివిల్‌ కోర్టుల్లో ఉన్న కేసుల్లో 66 శాతం భూములకు సంబంధించినవే ఉన్నాయి. ఇవి 10 శాతానికి తగ్గడానికి అవకాశం ఉంది. * రైతుకు రుణాలు, పెట్టుబడి రాయితీ పొందేందుకు సులభమవుతుంది. * భూ విక్రయం జరిగినా..రిజిస్ట్రేషన్‌ సమయంలో విక్రయించే వారి టైటిల్‌ను పరిశీలిస్తారు. టైటిల్‌ సక్రమంగా లేకపోతే చట్ట ప్రకారం పక్కనపెడతారు. ఇప్పుడు జరుగుతున్నట్లు కొనుగోలు దారుడు నష్టపోడు.